Was bedeutet "öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger" eigentlich?

Diese Bezeichnung ist im Gegensatz zum allgemeinen Begriff "Sachverständiger" oder "Gutachter" gesetzlich geschützt (§ 36 Gewerbeordnung). Sie darf nur führen, wer in einem förmlichen Prüfungsverfahren bei der zuständigen Kammer seine besondere Fachkunde und persönliche Eignung nachgewiesen hat. Zweck der öffentlichen Bestellung ist, den Gerichten, Behörden und der Öffentlichkeit Sachverständige zur Verfügung zu stellen, deren Aussagen besonders glaubhaft sind.


Wird das Gutachten vor Gericht und bei Behörden anerkannt?

Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erfüllen grundsätzlich die formellen Voraussetzungen für eine Verwendung gegenüber Gerichten und Behörden. Davon zu unterscheiden ist die inhaltliche Würdigung eines Gutachtens im jeweiligen Verfahren. Ein Gutachten wird nicht allein aufgrund der Qualifikation oder öffentlichen Bestellung seines Verfassers ungeprüft übernommen. Entscheidend ist stets auch die fachliche Qualität des konkreten Gutachtens. Hierzu gehören insbesondere eine nachvollziehbare und transparente Herleitung des Ergebnisses, die zutreffende Anwendung der maßgeblichen Bewertungsgrundlagen und -verfahren, hinreichende Begründungen sowie rechnerische und methodische Richtigkeit.

Die öffentliche Bestellung schafft damit eine wesentliche formelle und fachliche Grundlage für die Anerkennung. Gleichzeitig muss jedes Gutachten den an seinen jeweiligen Zweck gestellten inhaltlichen Anforderungen entsprechen. Diesen Qualitätsanforderungen wird bei der Erstellung der Gutachten entsprechende Bedeutung beigemessen.


Wo liegt der Unterschied zwischen einem Sachverständigen für Immobilienbewertung und einem Bauschadensgutachter?

Als Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke beurteile ich deren Verkehrs- bzw. Marktwert. Dabei werden selbstverständlich auch der bauliche Zustand, erkennbare Baumängel und Bauschäden sowie ein möglicher Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf berücksichtigt, soweit diese für den Wert der Immobilie von Bedeutung sind.

Die detaillierte technische Untersuchung eines Baumangels oder Bauschadens ist hiervon zu unterscheiden. Ein Bauschadensgutachter beschäftigt sich insbesondere mit der Frage, welche technische Ursache einem Schaden zugrunde liegt, wie groß dessen Umfang ist und welche Maßnahmen für eine fachgerechte Beseitigung erforderlich sind.

Die beiden Sachgebiete haben daher eine wichtige Schnittstelle. Erkenntnisse über vorhandene Bauschäden können wesentliche Grundlage für die Immobilienbewertung sein. Die Aufgabe des Bewertungssachverständigen besteht anschließend darin, zu beurteilen, in welchem Umfang sich diese Umstände auf den Verkehrswert der Immobilie auswirken. Für die Wertermittlung ist das Vorliegen eines Bauschadensgutachtens jedoch keine Voraussetzung.

Kurz gesagt: Der Bauschadensgutachter klärt den technischen Schaden und dessen Ursachen. Der Immobilienbewerter beurteilt den Zustand der Immobilie und dessen Auswirkungen auf den Markt- bzw. Verkehrswert.


Wo liegt die Schnittstelle zur landwirtschaftlichen Grundstücksbewertung?

Die Bewertung rein land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen, beispielsweise von Acker- und Grünland, Wald- oder Wasserflächen, fällt grundsätzlich in das Fachgebiet entsprechend spezialisierter landwirtschaftlicher Sachverständiger.

Eine fachliche Schnittstelle zur allgemeinen Grundstücks- und Immobilienbewertung entsteht insbesondere dann, wenn landwirtschaftlich genutzte Flächen aufgrund ihrer planungsrechtlichen oder tatsächlichen Entwicklung nicht mehr ausschließlich nach ihrer landwirtschaftlichen Nutzung zu beurteilen sind. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Fläche als Bauerwartungsland oder Rohbauland einzustufen ist oder sonstige wertrelevante Entwicklungsmöglichkeiten bestehen.

Sobald solche Entwicklungspotenziale für den Grundstückswert maßgeblich werden, rückt die Bewertung in das Sachgebiet der Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilienbewertung). Die Bewertung reiner land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen ohne anderweitige Nutzungsperspektive bleibt hingegen Aufgabe der hierfür spezialisierten landwirtschaftlichen Sachverständigen.

Darüber hinaus können landwirtschaftliche Flächen im Einzelfall auch Bestandteil einer Immobilienbewertung sein, wenn sie gegenüber dem Gesamtobjekt wertmäßig lediglich von untergeordneter Bedeutung sind.


Was ist der Wertermittlungsstichtag im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens?

Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie oder eines Grundstücks bezieht. Dieser kann sowohl ein aktueller oder ein zurückliegender Zeitpunkt sein. Welcher Stichtag maßgeblich ist, hängt insbesondere vom Zweck und Anlass der Wertermittlung ab.

Bei einer geplanten Veräußerung, Vermögensübertragung oder einem vergleichbaren Bewertungsanlass wird der Verkehrswert in der Regel zum zeitnahen Wertermittlungsstichtag ermittelt. Bei bestimmten rechtlichen oder steuerlichen Bewertungsanlässen kann hingegen ein zurückliegender Stichtag maßgeblich sein. So ist beispielsweise für die Feststellung des Nachlasswertes zur Vorlage beim Finanzamt im Rahmen einer Erbschaft von Todes wegen grundsätzlich der Todestag des Erblassers maßgeblich.